La venta de una vivienda es un proceso complejo compuesto por diversas fases. Una de las más importantes y que influye directamente en el resultado final, es calcular el precio de venta.
Cuando hablamos de precio de venta o precio de comercialización, nos referimos al valor económico al que se promociona (o anuncia) una vivienda, que no siempre es igual al precio al que se acaba vendiendo.
Independientemente de que hayas decidido vender como particular o a través de una agencia inmobiliaria, calcular bien ese precio de venta tiene muchas ventajas para ti como propietario.
Por ejemplo, las viviendas que salen a la venta al precio adecuado se venden más rápido y, el precio de venta final, suele ser más elevado.
Más rápido porque un precio de venta correcto atrae a compradores mejor cualificados y que conocen el mercado. Compradores que saben perfectamente cuando una vivienda vale la pena y, cuando la encuentran, no dudan en dar el paso.
Y el precio de venta final suele ser más elevado por una razón muy sencilla: porque, como se dice coloquialmente, una propiedad al precio correcto “no se quema”.
Entendemos por una vivienda “quemada” aquella que lleva más de 4 meses en el mercado y que recibe muy pocas (o ninguna) visitas. Son viviendas que, en muchos casos, suelen estar anunciadas en varias inmobiliarias a la vez.
Cuando una vivienda se encuentra en esa situación, es habitual que, pasado un tiempo, el propietario acabe bajando el precio incluso por debajo del valor de mercado, o se vea obligado a aceptar alguna de las pocas ofertas recibidas, que no suelen ser buenas.
En Grupo Rubisán sabemos que tú puedes evitar muchos de esos problemas si aprendes a calcular un buen precio de venta para tu casa.
Y, en este artículo, te vamos a contar cómo hacerlo utilizando un método realmente simple.
Antes de empezar a calcular el precio de venta de tu propiedad, nos ha parecido importante aclarar una de las dudas más frecuentes sobre este tema: ¿es lo mismo una valoración que una tasación?
La respuesta rápida, es que no.
Tienen cosas en común, sí. Pero su objetivo es distinto. Aunque veremos un poco más adelante que una tasación bancaria puede resultar muy útil a la hora de saber si estamos vendiendo al precio correcto.
Llamaremos tasación o tasación bancaria, a la valoración cuya finalidad principal es la garantía hipotecaria de determinados créditos y préstamos, y que es llevada a cabo por una entidad tasadora oficial.
Cristina Eguilior, Directora de Tasaciones de CBRE, lo define de la siguiente manera:
“El objetivo de una tasación bancaria es conocer el Valor hipotecario del inmueble que, según la normativa aplicable ECO 805/2003, es un valor determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes”.
Por el contrario, una valoración comercial tiene como objetivo fijar un precio de venta que permita la comercialización de una vivienda, teniendo en cuenta sus características y la oferta existente.
Dicho de otra forma más sencilla: una valoración comercial tiene como principal objetivo la venta.
La tasación es oficial, por lo que es la indicada en procedimientos judiciales relacionados con divorcios o herencias. Mientras que la valoración es válida a nivel informativo y comercial.
Para terminar, otra gran diferencia entre ambas, es que la tasación bancaria tiene un coste de entre 300 y 500 euros, mientras que una valoración comercial, en la mayoría de los casos, se puede obtener de forma gratuita a través de un profesional inmobiliario de tu zona.
Vistas las diferencias, vamos, ahora sí, con nuestro método de valoración comercial, que es, en definitiva, lo que te hace falta si quieres saber cuánto deberías pedir por tu vivienda si quieres venderla al mejor precio posible de mercado.
El método que vamos a compartir contigo a continuación, es el que utiliza la mayoría de profesionales. Y funciona.
Lo primero que debes hacer es recopilar cierta información. Como puedes leer en el título, este método se llama valoración comercial comparativa, y vas a necesitar algunas “muestras” que comparar.
Con muestras nos referimos a otras viviendas con las que puedas comparar la tuya.
Es decir, tienen que ser viviendas que ya estén en venta, que tengan características similares a la tuya y que estén en la misma zona, o en una zona similar y cercana.
Para recopilar esas muestras tienes varios métodos. Nosotros te recomendamos estos dos.
Idealista, Fotocasa, Habitaclia o Yaencontre, son los más conocidos.
Lo que tienes que hacer es actuar como si fueras un comprador. Tienes que buscar casas.
Utiliza sus buscadores y selecciona la zona o barrio, los m2, el número de habitaciones y el estado.
Aquí lo más importante es que las muestras sean similares a la propiedad que quieres vender.
Puedes crear una tabla como la que te dejamos en la imagen de ejemplo, para guardar la información.
La segunda fuente de información más accesible, son las viviendas que están a la venta a través de inmobiliarias de tu zona.
Puedes consultar sus páginas web, o darte una vuelta por el barrio y echar un vistazo a sus escaparates.
Añade la información que encuentres a la tabla.
Nuestra recomendación es que consigas al menos unas quince muestras. Cuantas más mejor, aunque sabemos que a veces no es fácil.
Lo que buscamos es el precio/m2 medio de tu zona, pero en vez de fiarnos de lo que podemos encontrar en algunos portales inmobiliarios, con este método obtendremos un precio medio mucho más realista.
Es importante que tengas en cuenta algunas cosas, que no siempre son fáciles de ver.
Por ejemplo, no es lo mismo un piso exterior con buena orientación y con vistas, que un primero sin vistas y con poca luz.
Ambos pisos pueden tener los mismos metros cuadrados y el mismo número de habitaciones. No obstante, el precio de venta será muy distinto entre ellos.
Esos detalles los puedes intuir a través de las fotografías de los anuncios, y es importante que también los tengas en cuenta a la hora de hacer tu tabla de muestras.
Cuando hayas terminado con la tabla, multiplica el precio medio por los metros cuadrados de tu propiedad. El valor que obtengas será un buen precio de salida, aunque no perfecto.
Hay tres razones por las que pedir la valoración de tu vivienda a un profesional, puede ser una mejor idea que hacerlo por tu cuenta.
Existe determinada información a la que los particulares no suelen tener acceso. Por ejemplo, el tiempo que una vivienda lleva a la venta.
Imaginemos que tomas como referencia el precio de venta de una casa muy parecida a la tuya, pero que lleva 5 meses a la venta sin éxito.
Claramente, esa no es buena muestra, puesto que si salieras a un precio parecido, es muy posible que te acabara pasando lo mismo.
Una agencia inmobiliaria sabe a qué precios se están vendiendo realmente las propiedades de su zona. Forma parte de su trabajo.
Algunas viviendas se pueden llegar a vender hasta un 20 % por debajo del precio anunciado.
Imagina que tomaras como referencia los precios de esas viviendas. Sería una muestra inútil que distorsionaría los resultados.
La mayoría de compradores solicitan una hipoteca para adquirir su nueva casa.
¿Recuerdas que antes te dijimos que una tasación bancaria no sirve para calcular el precio de venta de una vivienda?
Y es cierto, no sirve. Pero nos puede ayudar.
Te lo explicamos con un ejemplo.
Imagina que tienes tu propiedad a la venta por 100.000 euros.
Una pareja se interesa y habla con su banco de la hipoteca. El banco solicita una tasación bancaria que da como resultado una valoración de 80.000 euros.
Podría ser que la tasadora hubiera valorado por debajo de su valor mercado. Pero el problema no está solo ahí.
De esos 80.000 euros, el banco solo le concederá a la pareja el 80 % como máximo.
Eso quiere decir que, contando los gastos asociados a la compra más la parte que no cubre la hipoteca, esta pareja debería tener cerca de 50.000 euros ahorrados para comprar una casa de 100.000 €.
En cambio, si tu casa estuviera a la venta por 85.000 euros, esos 50.000 pasarían a ser menos de 35.000 euros. Parece más factible, ¿verdad?
Una inmobiliaria conoce esos valores porque acompaña a las tasadoras oficiales cada vez que venden una vivienda y los compradores solicitan una hipoteca.
Y ese conocimiento te ayudará a determinar si el precio que quieres poner a tu casa es viable, o está fuera del alcance de los compradores que podrían llegar a interesarse por ella.
Cada vivienda es distinta. No se debería generalizar. Pero hay algunos problemas comunes a todas las propiedades que salen a la venta a un precio erróneo.
Si el precio es inferior al correcto, vas a perder dinero. Esta es la situación menos habitual, pero valía la pena mencionarla.
Por eso, si tienes dudas, mejor consulta con un profesional. Una vez tu vivienda salga a la venta, bajar el precio para ajustarlo un poco no es algo dramático, pero subirlo es otra canción.
Ahora bien, ¿qué pasa si sales con un precio muy superior al precio correcto, con la intención de rebajar cuando lleguen interesados?
Lo primero, y como mencionábamos anteriormente, la mayoría de compradores buscan su nueva vivienda en los portales inmobiliarios.
Cuando lo hacen, utilizan los filtros de dichos portales y, uno de esos filtros, es el precio.
Si te has equivocado por mucho, ni siquiera verán el anuncio de tu casa.
Lo segundo que suele pasar, es que la vivienda pase meses a la venta sin resultados.
En otra época, cuando los precios subían cada mes de forma descontrolada, no te diríamos lo mismo.
Pero hoy en día, eso no es así.
El mercado se mantiene, incluso puede llegar a bajar de forma repentina. Por eso, cuanto antes vendas, más opciones tendrás de hacerlo por el máximo precio de mercado.
Además, una propiedad pierde valor cuanto más tiempo está a la venta. Es algo subjetivo pero, para un comprador, eso es sinónimo de que hay algo malo y prefiere ir a visitar las propiedades más “frescas”.
Con tanta oferta de pisos y casas saliendo a la venta cada día, no te la juegues. Calcula un buen precio de venta desde el principio.
Y si tienes una vivienda en Elda o en Petrer y necesitas ayuda, pues nos llamas y en menos de 24 horas te asesoramos para que vendas bien.
Así de fácil.
