El número de pequeños y medianos inversores interesados en comprar una o más viviendas en ciudades como Elda o Petrer no ha dejado de crecer durante los últimos años.
Pero ¿por qué genera tanto interés nuestra zona para estos inversores?
La respuesta es sencilla: ambas son localidades cercanas a la costa, lo que genera gran atractivo para el perfil turístico. Además, a diferencia de otras zonas de la Comunidad Valencia, ambas poblaciones destacan por ser bastante asequibles a la hora de invertir en inmuebles, lo cual genera un gran atractivo si el objetivo es obtener una rentabilidad aceptable con el alquiler.
No obstante, conseguir una vivienda a buen precio de mercado y en una buena zona no son los únicos factores a tener en cuenta a la hora de comprar para alquilar.
Si quieres saber cómo calcular correctamente la rentabilidad de un alquiler, aunque no seas un profesional de la inversión inmobiliaria, quédate hasta el final porque en este artículo vamos a compartir contigo algunas de las principales claves para conseguirlo.
Pero antes…
En Grupo Rubisan llevamos desde el año 2000 ayudando a particulares e inversores a obtener la máxima rentabilidad por sus propiedades.
A lo largo de todos estos años hemos visto fantásticos casos de éxito, pero también hemos podido comprobar cómo las expectativas de quienes quieren empezar a invertir en vivienda no siempre se ajustan a la realidad.
Parte del problema reside en que son pocos los inversores no profesionales que tienen en cuenta todos los gastos que conlleva tener una vivienda alquilada. Por lo que es muy difícil (o casi imposible) acertar a la hora de calcular la rentabilidad, lo cual nos puede llevar a cometer errores en la compra y que, a la larga, cuesta mucho corregir y acarrean grandes quebraderos de cabeza.
Por esa razón, lo primero que tenemos que tener claro si de verdad queremos obtener la máxima rentabilidad posible en el alquiler, es conocer la diferencia entre rentabilidad neta y rentabilidad bruta.
Imagina que compras una casa para alquilar y, a la hora de calcular el futuro beneficio, lo haces teniendo en cuenta el coste total de la inversión y la renta que piensas obtener.
Por ejemplo, imagina que pagas 90.000 euros por un piso, tienes unos gastos por la compra de 10.000 euros, y prevés recibir un alquiler anual de 5.500 euros. Esto te daría como resultado una rentabilidad del 6%.
A ese porcentaje lo llamaremos rentabilidad bruta.
La rentabilidad bruta es muy útil, ya que nos ayuda a tener una referencia, especialmente, a la hora de decidir si una vivienda nos interesa o no.
Pero, para hacer las cosas mejor, debemos ir un paso más allá y ser más precisos en nuestros cálculos, añadiendo a la inversión inicial el resto de gastos que conlleva adquirir la vivienda y, sobre todo, los gastos de mantenerla alquilada.
El resultado de añadir todos estos parámetros será la rentabilidad neta.
? Lectura recomendada: Gastos por la compra de vivienda [GUÍA COMPLETA]
Adquirir una vivienda para alquilarla después acarrea algunos gastos extra que podemos dividir en cuatro categorías: inversión, impuestos, gastos fijos y gastos adicionales.
Veamos en detalle cada una de estas categorías.
A la hora de calcular la rentabilidad neta de nuestro alquiler, es importante tener en cuenta la inversión en obras, rehabilitación, muebles y decoración que vamos a realizar, ya que es gasto que puede alterar de forma significativa nuestra rentabilidad neta anual, por lo que vale la pena sentarse un momento y calcularlo al detalle.
Dependiendo del estado de la propiedad que vayamos a comprar, pagaremos uno de los siguientes impuestos: si se trata de una vivienda de segunda mano, se abonará el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales); mientras que, si se trata de una obra nueva, se aplicará el IVA.
Sea cual sea el impuesto que nos corresponda abonar, lo incluiremos en nuestro cálculo de la rentabilidad bruta. Ahora bien, aquí debemos tener en cuenta una excepción que se aplica al IRPF.
Para calcular de forma rigurosa la rentabilidad anual de nuestro alquiler, debemos restar a final de año lo que Hacienda nos reclame por el rendimiento obtenido.
Para que no te toque pagar de más, es importante que conozcas todos los gastos que puedes deducirte, como pueden ser las reparaciones efectuadas en la vivienda, el IBI o la comunidad.
Existen una serie de gastos fijos que debemos tener siempre presentes, sobre todo porque tendremos que hacerles frente, aunque no estemos generando ningún ingreso con el alquiler.
Algunos de estos gastos pueden ser la cuota de la comunidad, el IBI, el seguro de la vivienda o el coste de mantener los servicios de agua, luz y gas dados de alta, aunque no exista consumo, tal como apuntábamos previamente.
Por esa razón, desde Grupo Rubisan siempre animamos a nuestros clientes a mantener sus viviendas vacías el menor tiempo posible, porque una casa sin inquilino es un gasto, y lo que deseamos es conseguir la mayor rentabilidad posible, ¿no es así?
Existe un último coste fijo, que no siempre es necesario, pero sí es cada vez más popular. Nos referimos al coste de administración de alquiler.
Entendemos por administración del alquiler el servicio que ofrece un profesional del sector inmobiliario, que bien puede ser una agencia o un administrador de fincas, y que consiste en la gestión íntegra del alquiler.
Con este servicio, el propietario se despreocupa de recibir llamadas de sus inquilinos cuando algo no funciona, de renegociar el alquiler al finalizar el contrato o de reclamar la renta cuando hay algún retraso. En definitiva, es esta figura quien se encarga de todo y es, además, quien ingresa la renta cada mes en la cuenta del propietario.
Y desde Grupo Rubisan contamos con el servicio por parte de Desvincula-T, siendo el único grupo inmobiliario de la provincia en ofrecerlo. Gracias a su gestión, podrás despreocuparte del contrato de alquiler, las gestiones comunes con tus futuros inquilinos, o el ir detrás de ellos para que abonen la mensualidad del alquiler. Porque siempre velamos por el propietario, consiguiendo de esta forma una rentabilidad garantizada con su vivienda.
Los gastos adicionales o imprevistos, son todos aquellos que no se pagan de manera regular, sino solo cuando son necesarios o aparecen de manera inesperada.
Estos gastos son:
Respecto a este apartado, en Grupo Rubisan recomendamos a nuestros clientes que guarden una parte de sus beneficios para imprevistos, ya que nuestra experiencia nos dice que nunca sabes lo que esconde una vivienda hasta que quieres mejorarla o reformarla.
Retomemos el ejemplo inicial y calculemos ahora la rentabilidad neta aplicando una sencilla fórmula: (ingresos - gastos) / inversión x 100
Recuerda que habíamos comprado un piso de 90.000 euros, con unos gastos por la compra de 10.000 euros y una rentabilidad bruta anual estimada del 5,5%.
Ahora, apliquemos la formula necesaria para conocer dicha rentabilidad:
Inversión: 90.000 € + 10.000 € + 3.000 € en obras = 103.000 €
Impuestos primer año (19% IRPF) = 900 €
Gastos fijos (IBI, seguro, comunidad) + Gastos adicionales = 600 €
Ingresos = 6.000 €
Rentabilidad neta: 6.000 € - 1.500 € / 103.000 € x 100 = 4,4 %
Antes de ver los números, que estamos seguros de que serán mejores de lo que esperas, debes tener en cuenta algo importante que solo te afectará si compras con hipoteca.
Tal y como hemos calculado en el ejemplo anterior, los gastos mensuales, sin contar los imprevistos, ascenderían a unos 67 euros, aproximadamente.
Este resultado se tiene en cuenta siempre y cuando el inmueble no disponga de hipoteca. Lo cual quiere decir que, si estás unos meses sin inquilinos o no te pagan, tendrás gastos, pero no devorarán el beneficio del resto del año.
En cambio, con una hipoteca de, por ejemplo, 300 euros al mes, los gastos mensuales serían, una vez más sin contar imprevistos, de 367 euros: 300€ derivados de la hipoteca + 67€ de gastos mensuales.
Ese el riesgo en este tipo de operaciones y la gran diferencia entre comprar para alquilar con o sin hipoteca.
Aclarado esto, veamos cómo quedarían los números si, en vez de comprar al contado, pidiéramos una hipoteca del 50% del valor de la vivienda.
Inversión: 45.000 €
Hipoteca: 45.000 €
Gastos por la compra: 10.000 €
Ingresos: 6.000 €
Cuota hipoteca: 3036 € (30 años y al 2%)
Gastos fijos (IBI, seguro, comunidad) + Gastos adicionales = 600 €
Rentabilidad neta: 6.000 € - 4036 € / 45.000 € x 100 = 4,3 %
Aunque es cierto que el porcentaje final es muy parecido al obtenido en el cálculo de la rentabilidad sin hipoteca, en este caso el dinero ingresado a final de año es menor.
Y es por esa razón que este tipo de fórmula funciona muy bien, sobre todo, en inversiones a medio y largo plazo en las que el objetivo principal es la revalorización de la vivienda, y no tanto los ingresos mensuales.
Hoy puedes encontrar diferentes opciones interesantes a la hora de invertir tu dinero, como fondos indexados, criptomonedas, NFTs, Startups, antigüedades, y muchas más.
No obstante, comprar viviendas y alquilarlas sigue siendo una de las preferidas por miles de inversores profesionales y no profesionales en muchas partes del mundo, lo que es un indicador de su efectividad.
Debemos apuntar que cualquier inversión conlleva riesgos, que diversificar suele ser la mejor forma de minimizar esos riesgos, y que invertir en vivienda es apasionante y genera mucha rentabilidad para los propietarios, pero requiere de ciertos conocimientos. La experiencia se adquiere con el tiempo, y esto lo hemos aprendido en nuestros más de 20 años de experiencia, y lo seguimos aprendiendo día a día.
¿Te gustaría recibir asesoramiento en la compra de tu primera vivienda para invertir, y las zonas de Elda y Petrer te parecen interesantes?
Si la respuesta es sí, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Estaremos encantados de responder a todas tus preguntas, de forma gratuita y sin compromiso.
