Son muchas las cosas a tener en cuenta durante una compraventa de vivienda. Tantas, que a veces resulta imposible conocerlas todas, por importantes que sean.
Un ejemplo de ello es el valor catastral de un inmueble, clave en muchos momentos del proceso, pero que muy pocos saben qué es, para qué sirve o cómo calcularlo.
Por eso hemos preparado este artículo, con la intención de que conozcas un poquito más sobre él, como siempre explicado de forma sencilla.
Esperamos que te ayude.
El valor catastral es el valor que la administración asigna a tu vivienda en función de los criterios fijados en la Ponencia de valores de cada municipio.
¿Y qué es la Ponencia de valor?
Pues es un documento elaborado por la Dirección General del Catastro que determina el criterio o criterios a seguir para calcular el valor catastral.
En resumen, podemos decir que el valor catastral es el valor de tu propiedad según la administración, y que se calcula a partir de una serie de criterios fijados por el Catastro.
Dichos criterios son públicos, y los más relevantes son: la ubicación de la vivienda, el valor o posibilidades de explotación del terreno, los costes, honorarios y tributos vinculados a la construcción del inmueble, la calidad de la construcción, su antigüedad y su carácter histórico o artístico, y el valor de mercado y el valor del suelo
Hay más, como por ejemplo el valor de la construcción, y los gastos y beneficios de la promoción, pero estos son los principales.
Como punto final a la definición del valor catastral, es importante que sepas que, en general, este no podrá superar el valor de mercado y que puede ser actualizado anualmente, aplicando coeficientes aprobados en la Ley de Presupuestos Generales del Estado.
Si alguna vez has buscado el valor catastral de tu casa en un recibo del IBI, habrás comprobado que es inferior al precio al que se podría vender en el mercado.
La razón es que el valor del catastro tiene carácter administrativo y no es representativo del valor comercial de un inmueble, al menos en la mayoría de los casos.
A la hora de comprar o vender una vivienda, lo que quieres conocer es el valor de mercado. O lo que es lo mismo, el precio ajustado a la realidad del momento de la transacción.
Para calcularlo (el valor de mercado) se tiene en cuenta aspectos como el contexto social y económico, la relación entre oferta y demanda, y las propias características de la vivienda.
Es posible que, debido a una situación excepcional, el valor catastral y el precio de mercado sean parecidos.
Pasó por ejemplo durante la última crisis económica, momento en el que la única posibilidad de encontrar un comprador para muchos propietarios, fue bajar el precio hasta casi llegar al valor catastral.
Pero en una situación de mercado normal, el precio de mercado será siempre superior, de hecho, debería ser al menos el doble (Te hablamos de esto un poco más adelante).
Principalmente, es un valor utilizado por el Estado para efectuar el cálculo de varios impuestos asociados a la transmisión de una vivienda.
Esos impuestos son el IRPF o impuesto sobre la renta, el IBI o impuesto sobre bienes inmuebles, el ITPAJD o impuesto sobre las transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, y el impuesto sobre sucesiones y donaciones.
No pagas IRPF por tu vivienda habitual, eso ya lo sabes.
Pero cuando tienes más propiedades y obtienes un rendimiento con ellas, por ejemplo alquilándolas, Hacienda te pedirá su parte.
El valor catastral se utiliza en este caso para calcular el importe a incluir en la declaración de la renta, aplicando un coeficiente regulador que puede ir del 1,1 % al 2 %.
Cada año toca pagar el impuesto sobre bienes inmuebles.
Lo que quizá no sabías, es que la base imponible sobre la que los ayuntamientos calculan el importe del impuesto es el valor catastral, multiplicándolo por un porcentaje.
Dicho porcentaje será de mínimo el 0,4 % y máximo el 1,3 %, y lo elige libremente cada ayuntamiento.
Con el impuesto de transmisiones y el de sucesiones sucede algo curioso. A la hora de calcular el importe se debería tomar como referencia el valor de mercado.
El problema con este método es que es muy variable e impreciso. Y como son dos impuestos cedidos a las comunidades autónomas, estas han acordado calcular un valor de referencia teniendo en cuenta el valor catastral y la antigüedad de la finca.
Te vamos a recomendar 3 métodos para conocer el valor catastral de tu vivienda. Son los más sencillos y solo necesitas ser el propietario o propietaria.
El primero es a través de la Sede Electrónica del Catastro.
Cualquier puede utilizarla y acceder a determinada información sobre una vivienda, pero para obtener los valores catastrales necesitarás contar con un certificado electrónico. Es una información reservada a los propietarios.
Puedes acceder a la Sede Virtual del Catastro desde aquí
La segunda forma de realizar la consulta es vía telefónica. Puedes solicitar el valor catastral de tu vivienda tras identificarte y facilitar la referencia catastral, en el servicio de atención al usuario que el Catastro pone al servicio de todos los ciudadanos.
Dirección General del Catastro: Teléfono de atención al usuario - 902 373 635, 91 387 45 50
La tercera vía es presentándote directamente en la oficina del catastro de tu municipio.
Puedes ver todas las oficinas territoriales del Catastro aquí
Los ayuntamientos calculan el IBI o Impuesto sobre Bienes Inmuebles a partir del valor catastral, como mencionamos anteriormente. Pero es que además, a ti te servirá para conocer ese valor catastral.
Lo más fácil es buscarlo directamente en un recibo. Suele aparecer en la parte inferior. Eso sí, procura no confundirlo con el valor catastral del suelo.
Si no tienes ningún recibo, pero conoces el porcentaje aplicado en tu ayuntamiento, solo tendrás que hacer una sencilla división.
En Elda, por ejemplo, que es donde tenemos nuestra oficina, el porcentaje aplicado es el 1,036%.
Si sabemos que pagamos una cuota de IBI de 180 euros al año, solo tendríamos que dividir este importe por 0,01036. El resultado, 17.374 euros aproximadamente, sería el valor catastral.
Lo mismo deberíamos hacer si tuviéramos una vivienda en Petrer, donde el coeficiente es del 0,97 %.
Insistimos tanto en que hagas los cálculos, porque si detectas que el valor catastral supera el 50% del valor de mercado de tu vivienda y eres capaz de probarlo, podrías reclamar. Puede que, sin saberlo, estés pagando de más cada año.
Si tienes una propiedad en Elda o Petrer, y tienes dudas sobre el valor catastral o sobre tu recibo del IBI, puedes escribirnos aquí
