Te planteas vender tu vivienda. Incluso puede que ya hayas empezado y que, en el momento de encontrar este artículo, ya tengas algunas visitas programadas.
¿Qué puede pasar? Se me ocurren 3 escenarios posibles.
En el primero de ellos, antes de empezar con la venta, te asesoras con algún profesional e investigas un poco en internet, lo cual te permite tener una idea clara sobre cómo funciona todo.
Este puede que sea el mejor de todos.
En el segundo escenario, como no es la primera vez que vendes una casa, decides hacerlo por tu cuenta tomando como referencia tu última experiencia.
Por último, en el tercer escenario, lo dejas todo en manos de una agencia inmobiliaria ya que no tienes tiempo para hacerlo tú.
Entregas las llaves, y solo esperas que te llamen cuanto antes con una oferta lo más cercana posible al precio que quieres conseguir.
Estos tres escenarios son los más habituales, aunque es posible que conozcas alguno más. Si es así, no dudes en compartirlo a través de la sección de comentarios.
Los tres son distintos entre sí, pero tienen algo muy importante en común: los gastos generados por la venta.
Vender una vivienda conlleva gastos. Y solo teniendo claro qué gastos son, podrás calcular con cuánto dinero contarás de verdad una vez termine el proceso.
En Grupo Rubisan sabemos lo importante que es conocer todos esos gastos. Si estás pensando en vender una vivienda en Elda o Petrer, solo tienes que ponerte en contacto con nosotros y te ayudaremos a calcularlos en persona.
Pero para ti que, vives en cualquier otra parte de España y no puedes visitarnos en nuestra oficina, hemos preparado esta guía con todos los gastos a los que puedes tener que hacer frente antes, durante y después de la venta.
Los hemos separado en dos categorías: gastos (obligatorios y opcionales) e impuestos, y al final, encontrarás un listado de excepciones que puede que te ayude a ahorrar un poco de dinero.
Antes de empezar a hablar de forma detallada de cada gasto e impuesto asociado a la venta de tu casa, nos gustaría recomendarte que hagas los cálculos siguiendo un orden.
Si lo haces de cabeza, puede que te dejes alguno.
Tras esta introducción tan larga, aunque necesaria en nuestra opinión teniendo en cuenta la importancia del tema, empezaremos con la explicación detallada de cada gasto.
Hay documentos importantes en la venta de una vivienda. Otro son casi imprescindibles, como la cédula de habitabilidad.
Y decimos “casi imprescindibles”, porque no en todas partes tiene la misma importancia o funciona de la misma manera.
Por ejemplo, en Andalucía, la figura de la cédula de habitabilidad no existe desde 1987.
En Elda y Petrer, aunque sí es obligatorio presentarla, obtener la cédula de habitabilidad no le corresponde al propietario, sino a la parte compradora.
No obstante, en la mayoría del territorio nacional, tener la cédula vigente y presentarla el día de Escritura Pública ante Notario, es un trámite obligatorio para vender una vivienda.
El gasto de una cédula de habitabilidad está entre los 100 y los 150 euros y dependerá, entre otras cosas, de la superficie de la vivienda, de las tasas propias de tu ayuntamiento y de los honorarios del arquitecto que la tramite.
Junto con la cédula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética es otro de los documentos imprescindibles.
Desde 2013 es obligatorio en España y es responsabilidad del propietario obtenerlo.
Necesitarás contratar un técnico autorizado (arquitecto), y su precio dependerá de la superficie del inmueble y de los honorarios del técnico.
Buscando precios en internet, hemos encontrado grandes diferencias dependiendo de la provincia, en parte debido a que en algunas de ellas, el número de profesionales es mucho mayor, por lo que la competencia en precio en mucho más evidente.
En Elda y Petrer, por ejemplo, el precio medio de un certificado de eficiencia energética para una casa de unos 100 m2 es de 120 euros.
La venta de un inmueble conlleva una parte comercial que no todos los propietarios tienen en cuenta.
El mercado de venta de pisos y casas funciona como cualquier otro: Existe una oferta (viviendas) compitiendo entre sí por llegar antes a la demanda (compradores).
Y como en cualquier otro mercado, quien tiene el mejor producto ya sea por calidad, por precio o por ambas, gana la carrera.
La principal diferencia es que, como propietario de una vivienda, tienes un solo producto.
No puedes cambiar los m2, la zona en la que está ubicado ni puedes hacer que tu 3.ª planta con ascensor se convierta de repente en un ático con terraza.
Pero lo que sí puedes hacer es presentar tu propiedad de una forma distinta a los compradores, realzando lo mejor que tiene para que llame la atención más que los pisos de tus vecinos.
Para conseguirlo, lo que mejor funciona es el Home Staging, un conjunto de técnicas de decoración y marketing inmobiliario, pensadas para mejorar la imagen que proyecta una vivienda.
Y decimos que es lo que mejor funciona, porque nosotros llevamos utilizándolo durante años en los pisos de nuestros clientes y los resultados han sido siempre espectaculares.
El coste de un Home Staging para tu vivienda dependerá 100% del profesional que lo realice.
Puedes buscar a Home Stagers (así se llaman los profesionales) en tu zona y comparar precios, o consultar si tu inmobiliaria de confianza ofrece este servicio.
Internet se ha convertido en el mayor escaparate inmobiliario para compradores y arrendadores. Y en internet, las imágenes tienen una gran importancia.
Es importante que, a la hora de vender tu casa, pienses en qué fotos se van a utilizar para promocionarla.
Si has seguido nuestro consejo y has aplicado Home Staging en tu propiedad, es muy posible que el mismo profesional pueda encargarse también de las fotografías.
Si no, asegúrate de que la inmobiliaria que contrates utilice fotografías profesionales en sus anuncios.
Y si decides vender como particular, siempre que sea posible, intenta contar con la ayuda de un fotógrafo profesional especialista en fotografía inmobiliaria. Buscando en internet hemos encontrado precios a partir de 120 euros.
Si decides vender a través de una inmobiliaria, el precio de la publicidad en portales inmobiliarios está incluido en los honorarios de la agencia.
Como particular no pagarás por anunciarte en esos portales. Por otro lado, tus anuncios no tendrán mucha visibilidad.
El motivo es sencillo: cada día se suben decenas de pisos a estos portales y las inmobiliarias invertimos mucho dinero en destacar las viviendas de nuestros clientes.
Por eso, cuando un particular sube un anuncio gratis, a lo pocos días deja de ser visible.
En algunos portales podrás destacar tus anuncios pagando. En otros solo podrás anunciarte gratis si tu vivienda cumple con determinados requisitos.
En Idealista, por ejemplo, puedes publicar dos anuncios gratis, siempre que el precio de venta de tu vivienda no supere el millón de euros, o que el precio de alquiler no supere los 3.000 euros.
Consulta bien las políticas de cada portal antes de anunciarte.
Uno de los pasos más importantes a la hora de poner tu piso a la venta, es la valoración, en algunos casos llamada tasación.
Algunos propietarios prefieren que una tasadora oficial determine el precio de venta de su vivienda. Les da más seguridad.
Si es tu caso, debes saber que te costará más de 300 euros.
Nuestro consejo es que no lo hagas.
Las tasadoras trabajan sobre todo con bancos, puesto que su función principal es determinar un precio oficial con base en una operación financiera, como una hipoteca, un préstamo o un embargo.
Pero tú quieres vender, por lo que necesitas una valoración comercial. Y para eso, la mejor opción son las inmobiliarias que encontrarás a tu alrededor.
Además, la mayoría de ellas, no te cobrarán nada por valorar tu vivienda.
Con servicios básicos nos referimos al agua, la luz y el resto de suministros. Antes de vender, asegúrate de dejar todas las facturas pagadas.
El certificado de la comunidad es uno de esos gastos sorpresa que aparecen a última hora.
En pocas palabras, es un documento firmado por el administrador de la comunidad, donde se garantiza que tú como propietario, estás al día en el pago de cuotas y otros gastos de la finca.
Por firmar este documento, tu administrador cobra una pequeña cantidad de dinero.
En Elda y Petrer, por ejemplo, hasta ahora no se solía cobrar.
No obstante, se empiezan a ver los primeros y, el coste, suele ser de unos 50 €, aunque dependerá mucho del administrador.
En ciudades como Barcelona o Madrid, el precio suele superar fácilmente los 100 euros.
Puede que cuando compraras tu casa pidieras una hipoteca. Si es así, es obligatorio que al vender, esa hipoteca no conste en ninguna parte.
Sé lo que me vas a decir. Hace tiempo que pagaste la última cuota y cancelaste el préstamo hipotecario.
Pero ten en cuenta que tu hipoteca también se inscribió en el Registro de la Propiedad y que, para que no conste, deberás cancelarla registralmente, lo cual conlleva gastos de notaría, de registro y honorarios de gestión.
Los gastos de notaría serán, como mínimo, de 90 euros. El trámite en el Registro de la Propiedad alrededor de 25 euros.
¿La comisión de una agencia inmobiliaria es realmente un gasto? A efectos prácticos sí.
Pero si consideras que una buena inmobiliaria te puede ayudar a conseguir más dinero por tu vivienda y, además, te ahorrará muchísimo tiempo, más que un gasto es una inversión.
Las comisiones inmobiliarias no están reguladas por ley. Cada agencia es libre de cobrar lo que considere oportuno. Lo que sí te recomendamos es que no pagues por adelantado.
Los gastos son importantes. Pero cuando hablamos de la Agencia Tributaria, la conversación se pone seria de verdad.
Este es uno de los motivos por los que siempre te vamos a recomendar que busques asesoramiento profesional para vender tu propiedad. Cometer un error con los impuestos, es algo que deberías evitar a toda costa.
En una venta, los 3 impuestos más importantes son la Plusvalía Municipal, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y el Impuesto sobre los Bienes Inmuebles (IBI).
Veamos en qué consiste cada uno.
La Plusvalía Municipal o Impuesto sobre el incremento de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), es un tributo que se genera después de la transmisión de una vivienda.
Su importe depende directamente de los ayuntamientos y, solo en 2019, recaudó más de 2.000 millones de euros para las arcas públicas.
El plazo para pagarlo es de 30 días después de la venta y lo paga siempre el vendedor, excepto cuando no sea residente en España, en cuyo caso lo pagará el vendedor.
El beneficio que obtengas con la venta de tu vivienda, lo tendrás que declarar en el IRPF.
Dicho beneficio también se conoce como plusvalía, y se refiere a la diferencia entre lo que pagaste por tu casa y el precio final al cual la terminas vendiendo.
Para calcular cuánto te tocará pagar, necesitas conocer el valor de adquisición y el valor de venta.
El valor de venta es fácil.
Pero el valor de adquisición no solo se refiere al precio al que compraste, sino que podrás añadir los tributos y gastos asociados a esa compra, así como las posibles obras de rehabilitación que llevaste a cabo y restar los rendimientos (por ejemplo, un alquiler) que hayas obtenido hasta el momento de la venta.
El valor de venta menos el valor de adquisición te dará como resultado la plusvalía, que te servirá para determinar en cuál de los siguientes tramos estás y cuánto tendrás que pagar en el IRPF.
El Impuesto sobre los Bienes Inmuebles es un tributo que se paga anualmente.
En principio, como propietario, te corresponde pagar todo el impuesto correspondiente al año en el que se venda la vivienda.
Eso quiere decir que, si la Escritura Pública se celebrar el 2 de Enero de 2021, te correspondería pagar el IBI de todo ese año.
No obstante, hay casos como el que te acabo de plantear, en los que vendedor y comprador llegan a un acuerdo.
Pero eso es algo excepcional y solo se da si ambas partes están de acuerdo.
La venta de una vivienda heredada tiene algunas diferencias con la venta de una vivienda habitual.
Sobre todo porque vender una casa o un piso heredado, requiere de unos trámites adicionales, como la Escritura de Aceptación de Herencia o el pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Al tratarse de un proceso un poco más complicado, no entraremos en detalle en este artículo.
No obstante, si tienes dudas sobre cómo vender una vivienda heredada, no dudes en dejárnosla en la sección de comentarios.
A lo largo del artículo ya hemos hablado (de forma sutil) de algunas excepciones.
Veíamos, por ejemplo, cómo la Cédula de Habitabilidad funciona de forma distinta en algunas comunidades autónomas y ciudades, llegando a ser un gasto menos para el propietario.
Poco que decir respecto a los gastos relacionados con la promoción de tu vivienda.
Puedes decidir ahorrar en el Home Staging, el reportaje fotográfico profesional y en la publicidad en portales inmobiliarios.
Hasta podrías vender tu casa como particular y no pagar nada de comisión.
El problema con eso es que si no inviertes nada en la venta de tu vivienda, es muy posible que no consigas encontrar comprador, o que para conseguirlo, solo te quede la opción de bajar el precio. Y esa es una estrategia nada recomendable.
Pero hay otras exenciones que pueden hacer que te ahorres algunos euros, aunque no son para todo el mundo. Solo podrás beneficiarte de ellas siempre que cumplas con algunos requisitos.
La plusvalía es un impuesto que grava todas las transmisiones de vivienda: compraventas, herencias y donaciones.
En la venta de una vivienda, es la parte vendedora la que debe pagar el impuesto, salvo que no sean residentes en España, en cuyo caso es la parte compradora la responsable.
En caso de que la vivienda que vendes no cumpla con los requisitos mínimos de habitabilidad, es posible solicitar la exoneración de presentarla el día de Escritura Pública.
Solo tendrás que presentar un documento firmado por un técnico que certifique que, una vez vendida y realizadas las obras de rehabilitación pertinentes, la vivienda podrá obtenerla.
Tener el certificado energético es obligatorio en toda España desde 2013. No obstante, hay algunos casos en los que esta norma no se cumple.
Dijimos que el beneficio obtenido con la venta de tu vivienda, es decir, la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de venta, tributa en el IRPF.
Pero existen algunas excepciones que debes tener en cuenta.
En este apartado, no podemos recomendarte que ahorres. Sabemos por experiencia, que para vender una vivienda es necesario invertir.
Lo que sí podemos hacer, es darte un sencillo pero valioso consejo.
En vez de pagar en portales inmobiliarios por anunciar tu casa, contratar a un fotógrafo, a un Home Stager y a un abogado especialista para que redacte los contratos y vele por tus intereses, podrías pensar en contratar los servicios de una buena agencia inmobiliaria que disponga de todos esos servicios.
Primero, todo estará incluido en sus honorarios.
Segundo, si no venden la vivienda, no pagas los honorarios.
Contratar una agencia inmobiliaria de confianza es, sin duda, una buena forma de ahorrar en la venta de tu vivienda.
Hasta la próxima.
