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¿Se puede vender un piso hipotecado?

21 Oct, 20

Pedir una hipoteca para comprar un piso o una casa, se ha convertido en algo relativamente normal.

 

Incluso si tienes el dinero para comprar sin necesidad de pedir un préstamo, la hipoteca es una solución muy interesante: te permitirá guardar parte de tus ahorros, hacerlos crecer, o simplemente disfrutar de ellos viajando o comprándote el coche de tus sueños.

 

Pero una hipoteca suele ser para muchos años, y es muy posible que decidas cambiar de piso antes.

 

La pregunta es, si lo necesitaras ¿podrías vender un piso con hipoteca? La respuesta es sencilla: por supuesto que puedes. Solo tienes que tener en cuenta algunas cosas importantes.

 

Si decides quedarte hasta el final, conocerás los trámites y pasos más importantes para vender o cambiar de vivienda aunque no hayas pagado todas las cuotas de tu hipoteca.

 

¿Has vendido tu casa hipotecada? Cuéntanos tu experiencia en la sección de comentarios. Seguro que puedes ayudar a otras personas a conseguirlo.

 

¿Qué es una hipoteca? Significado de préstamo hipotecario

 

Antes de empezar, es importante que entiendas muy bien qué es realmente una hipoteca y qué es un préstamo hipotecario.

 

Y es que es habitual llamar hipoteca a algo que no es exactamente una hipoteca.

 

Podríamos decir que es una de esas palabras a las que nos hemos acostumbrado y que utilizamos de forma automática, a pesar de no ser correcta del todo.

 

La hipoteca no es el dinero que pides para comprar una casa sino la garantía que responde por el préstamo.

 

O dicho de otra forma, cuando hablas con el banco, lo que estás solicitando en realidad es un préstamo hipotecario, llamado así porque la entidad financiera que emite el préstamo utiliza la casa que vas a comprar como garantía. Y esa garantía es la hipoteca.

 

Te preguntarás por qué te contamos todo esto.

 

Lo hacemos porque a la hora de vender una vivienda hipotecada, lo primero que debes tener en cuenta es que, aunque hayas terminado de pagar el préstamo, la hipoteca sigue estando ahí y no podrás vender hasta cancelarla.

 

No te preocupes si algo que se te escapa. Lo vamos a ver todo con más detalle a continuación.

 

¿Por qué sigo teniendo hipoteca si he pagado todas las cuotas?

Ya te hacíamos un poco de spoiler en el punto anterior. Pero es que esta parte es realmente importante y por eso hemos decidido dedicarle un apartado entero.

 

Por nuestra experiencia como agencia inmobiliaria, después de cientos de viviendas vendidas en Elda y Petrer, sabemos que muchos propietarios afrontan la venta de su casa con la sensación de no tener ninguna hipoteca sobre ella.

 

A la hora de vender, no importa que sea una casa, un piso o un local, tenemos la obligación de hacerlo de forma que la propiedad se entregue libre de cargas a los nuevos propietarios. Y la hipoteca es una carga.

 

Por eso, si pensando que ya no tienes hipoteca porque has pagado todas las cuotas te pasas meses enseñándola hasta que, por fin, después de mucho trabajo, encuentras un comprador, te arriesgas a perder la venta por no haber hecho los deberes cuando tocaba.

 

Deberes que, por otro lado, son muy sencillos.

 

Descubre si tu casa aún está hipotecada 

Para saber si aún consta una hipoteca sobre la casa, puedes hacer dos cosas.

 

La primera es hablar directamente con tu banco y preguntarle si la hipoteca está cancelada, administrativa y registralmente.

 

Esta es la solución más sencilla, y el mismo gestor del banco te indicará los pasos a seguir para hacerlo y regularizar la situación.

 

Otra forma de averiguarlo es solicitando una Nota Simple en el Registro de la Propiedad.

 

Hacerlo te permitirá saber si hay otras cargas además de la hipoteca. Y eso es algo muy recomendable antes de empezar con la venta de cualquier propiedad.

 

Cómo cancelar la hipoteca si está pagada pero aún consta en el Registro de la Propiedad 

 

Comprobado. La hipoteca sigue ahí. ¿Qué hacer ahora?

 

Nuestra recomendación es que lo hagas directamente con la gestora del banco. El coste puede ser un poco elevado, pero ahorrarás muchísimo tiempo.

 

Pero si prefieres hacerlo por tu cuenta, el primer paso será hablar con la entidad bancaria responsable de la hipoteca.

 

Esta emitirá un certificado de saldo cero, que es el documento que certifica que has pagado todas las cuotas.

 

Con ese certificado, ante un notario, el banco y tú firmaréis la cancelación de la hipoteca en Escritura Pública.

 

Una vez firmada, podrás solicitar el modelo 606 de los Actos Jurídicos Documentados. Se trata de un trámite testimonial, puesto que la cancelación de una hipoteca está exenta del pago de este impuesto, pero no de su tramitación.

 

Con el modelo cumplimentado y sellado por la Agencia Tributaria y la Escritura de cancelación, por fin podrás dirigirte al Registro de la Propiedad y solicitar la cancelación registral.

 

¿Y si quedan cuotas por pagar? 

Los pasos son prácticamente los mismos que en el caso anterior, solo que, como tienes que liquidar completamente la hipoteca para obtener el certificado de saldo cero, son necesarios algunos movimientos más.

 

Pueden darse dos situaciones.

 

La primera y más habitual,  es que vendas tu casa por un importe superior a lo que debes de hipoteca.

 

Esta es la situación ideal, puesto que solo destinarás un parte del dinero que recibas por tu casa a liquidar la deuda. El resto lo podrás invertir en lo que quieras.

 

El trámite lo puedes llevar a cabo el mismo día de la venta.

 

La parte compradora preparará dos cheques bancarios: uno para el gestor del banco y otro para ti.

Una vez cancelada la hipoteca con el banco, la vivienda se podrá entregar libre de cargas y será el comprador quien se encargue de cancelar la hipoteca en el Registro.

 

La segunda situación es un poco más compleja, aunque también mucho menos común.

 

Nos referimos a cuando tienes que vender por un importe inferior al que debes de hipoteca.

 

Es muy raro que pase, pero pasa. Es algo que vimos, por ejemplo, durante la última crisis económica del 2008.

 

En este caso, el banco se quedará con el 100% de la venta para saldar la deuda y tendrás que negociar algún préstamo adicional para pagar lo que quede pendiente.

 

Otras alternativas para vender una casa o un piso con hipoteca 

Cancelar la hipoteca es la forma más habitual de hacerlo. Ya hemos visto qué trámites son necesarios, y que puedes hacerlo antes de la Escritura Pública o el mismo día de la venta.

 

Pero además de esta, tienes otras opciones. Concretamente dos: la hipoteca puente y la subrogación de hipoteca.

 

Hipoteca puente

 

Seguro que alguna vez has oído hablar de la hipoteca puente, una fórmula de financiación que consiste, en pocas palabras, en juntar en una sola cuota tu hipoteca actual y el préstamo hipotecario de tu nueva casa.

 

Uno de los motivos por los que la hipoteca puente se volvió tan popular a principios de siglo, es por la flexibilidad de poder comprar mientras vendes.

 

Pero ¿cómo es posible?

 

El truco está en la carencia que, por si no sabes lo que es, consiste en que durante un determinado período de tiempo el banco solo te cobrará intereses de una de las cuotas, disminuyendo así el importe de la cuota conjunta.

 

El problema con la hipoteca puente es que esa carencia no es eterna. Cuentas con un tiempo determinado para vender tu casa, liquidar esa hipoteca y quedarte solo con la cuota del préstamo de la nueva casa.

 

Cuanto más tiempo tardes, menor será la carencia y mayor la cuota conjunta.

 

Subrogación de hipoteca

 

Una forma de deshacerte de tu hipoteca al vender tu casa, es encontrando un comprador que esté interesado en la subrogación.

 

Eso quieres decir que, en vez de pedir un préstamo hipotecario para comprar tu casa, acceda a seguir pagando la que ya hay como parte del pago, además de hacerse cargo de la diferencia.

 

Por ejemplo, si vendes tu casa por 100.000 euros y debes 60.000 de hipoteca, el comprador podría asumir el pago de esa hipoteca con el banco, por lo que tú quedarías liberado de la carga, y negociar la forma de pago de los otros 40.000 euros.

 

Pero para un comprador, esta posibilidad era interesante sobre todo porque le permitía ahorrarse los gastos de constitución de hipoteca, entre los cuales esta el famoso impuesto sobre los Actos Jurídicos Documentados.

 

Ahora, después de la reforma de la ley hipotecaria, estos gastos ya no corren a cargo del comprador, sino del banco. Y eso ha hecho que subrogarse a una hipoteca ya no sea una alternativa tan interesante.

 

Conclusiones

Como ves, vender una casa, un piso o incluso un local, aunque tenga hipoteca, no es algo difícil si conoces los pasos.

 

Es importante diferenciar entre los dos tipos de cancelación: la administrativa, que es la que llevas a cabo con el banco, y la registral que conlleva más trámites y algunos gastos adicionales.

 

El 99,99999 % de los propietarios que venden una propiedad como particular (puede que exageremos un poco) suele dejar estos trámites en manos de la gestora de la Notaría, del banco o contratan un gestor independiente.

 

La alternativa es dejar la venta en manos de una agencia inmobiliaria. Estamos acostumbrados a realizar este tipo de trámites y conocemos todos los pasos. Es una apuesta segura, aunque está mal que lo digamos nosotros.

 

Si tienes una vivienda o un local para vender en Elda o Petrer, aún tienes hipoteca y te gustaría recibir asesoramiento, no dudes en contactar con nosotros.

 

Esperamos que el artículo te haya ayudado. No obstante, si te han quedado dudas, puedes escribirlas en la sección de comentarios. Siempre contestamos.

 

Hasta la próxima.

Si quieres vender, comprar, o reformar tu casa, contacta con nosotros

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