Después de pasar meses buscando piso, por fin encuentras uno que cumple con todo lo que necesitas. Tienes claro que es “EL PISO” y no quieres que nadie te lo quite.
O tienes una vivienda en venta y, un día, recibes una oferta que no quieres dejar escapar.
¿Qué se puede hacer en estos casos?
Las dos opciones más comunes son reservar la vivienda con un documento de paga y señal, y firmar un contrato de arras.
El documento de paga y señal suele ser el paso previo al contrato de arras, y garantiza a las dos partes unos días en los que la vivienda deja de estar disponible para negociar los términos de la compra con cierta tranquilidad.
Pasados esos días, si todo va bien, firmarás el contrato de compraventa con arras.
Será entonces cuando realmente podrás decir que la compraventa se ha llevado a cabo, sacar el Champagne de la nevera y celebrarlo.
En Grupo Rubisan sabemos lo importante que es dar este paso.
Firmar un contrato de arras es la mejor forma de proteger tus derechos como comprador y como vendedor, pero también implica aceptar una serie de obligaciones.
Por eso es tan importante que sepas exactamente qué es, qué tipos hay y cuáles son los riesgos, y por eso hemos decidido escribir este artículo.
Antes de nada, veamos qué tipos de arras existen y sus diferencias.
El contrato de compraventa con arras es un acuerdo privado entre la parte compradora y la parte vendedora de una vivienda.
La parte vendedora se compromete a vender en las condiciones pactadas, y la parte compradora entrega una cantidad de dinero a cuenta (señal) como parte del pago final.
Ambas partes, además, aceptan que, en caso de no cumplir con el contrato, tendrán que asumir determinadas consecuencias.
Por lo que, además de reflejar las condiciones de la compra, el contrato incluirá posibles penalizaciones en caso de incumplimiento. Penalizaciones que variarán en función del tipo de arras.
El Tribunal Supremo reconoce tres tipos de arras, cada una con un objetivo distinto: penitenciales, confirmatorias y penales.
Y aunque en la práctica, el modelo de arras que más se utiliza a la hora de comprar una vivienda son las penitenciales, no está de más que conozcas las otras dos.
Como ya te avanzábamos en el punto anterior, las arras penitenciales son las más utilizadas en el contexto de la compra de una vivienda, y hay varias razones para que sea así.
La primera de ellas es que, a diferencia de otros tipos de arras, estas están reguladas en el Código Civil, concretamente en el artículo 1454 que dice lo siguiente:
Artículo 1454
“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”
En segundo lugar, unas arras penitenciales admiten la posibilidad de desistir libremente del cumplimiento del contrato.
Pero cuidado. Desistir libremente no quiere decir que no exista penalización, sino que asumiendo el pago de la misma, cualquiera de las dos partes puede resolver la obligación antes del día de Escritura Pública.
Para la parte vendedora, desistir implicaría indemnizar a la parte compradora con el doble de la cantidad depositada en concepto de arras.
La parte compradora, perdería el dinero entregado.
Las arras penales son las menos utilizadas. No están reguladas en el Código Civil y las cantidades entregadas actúan como garantía del cumplimiento del contrato.
En caso de incumplimiento, la parte compradora se arriesga a perder las cantidades entregadas (o una parte), y los vendedores deberán devolver las arras más una penalización.
Las arras penales no prevén el desistimiento, por lo que las partes pueden exigir el cumplimiento de la obligación incluso habiendo pagado la penalización.
Las arras confirmatorias tampoco están reguladas en el Código Civil. Esta es la primera diferencia con las penitenciales, aunque no la única.
Quizá la diferencia más importante, es que en unas arras confirmatorias no hay desistimiento libre, sino que existe la obligación de cumplir con el contrato.
Al firmar unas arras confirmatorias, la parte compradora entrega una cantidad de dinero a cuenta del precio total de la vivienda, pero ese dinero no actúa como posible indemnización, como sucede con las arras penales.
En este caso, la parte afectada podría exigir el cumplimiento de la obligación, además de una indemnización.
El contrato de compraventa con la cláusula de las arras, es uno de los documentos más importantes que vas a firmar durante la compraventa.
No solo porque hacerlo significa que la venta se ha llevado a cabo, sino porque será en ese momento cuando comprador y vendedor definiréis los términos de la transmisión.
Cada uno de esos acuerdos deben constar en el documento, y aunque no todos los contratos de arras son iguales, sí que hay unos “básicos” que siempre deberían aparecer.
Estos son:
Desde el momento en el que comprador y vendedor formalicéis el contrato de arras hasta el día en el que os volváis a encontrar sentados delante del Notario, pueden pasar muchas cosas.
Son semanas (incluso meses) en los que se acaba de tramitar la hipoteca, se termina con la mudanza, puede que algunos propietarios tengan que desplazarse porque viven fuera…
En definitiva, es posible que por cualquier imprevisto, la fecha del contrato de arras no se pueda cumplir.
Si eso pasara, tanto comprador como vendedor debéis tener algo en cuenta: hay un contrato firmado que acarrea la obligación de cumplir con los plazos acordados.
Dicho esto, y según nuestra experiencia, cuando surge un imprevisto (siempre que se actúe de buena fe), lo mejor es plantearlo cuanto antes para que se pueda buscar una solución.
Por norma general, ni a la parte compradora le apetece empezar a buscar otra vez, ni los vendedores tendrán ganas de volver a poner la vivienda en venta.
Lo que se suele hacer en estos casos es firmar un documento que amplíe el plazo para firmar.
También es importante tener en cuenta que, si alguna de las partes se ve perjudicada por el aplazamiento, es posible que se plantee algún tipo de indemnización.
La ley no especifica un porcentaje concreto.
Pero teniendo en cuenta el compromiso que se genera en un contrato de arras, la cantidad debe ser suficiente como para que todas las partes tengan garantías de su cumplimiento.
La costumbre nos dice que, para unas arras penitenciales, adelantar el 10 % del precio de la vivienda es suficiente.
No obstante, hay algunas variables a tener en cuenta, como el precio o el tiempo hasta la firma en Escritura Pública.
Por ejemplo, hay zonas de España en las que el precio de la vivienda es extremadamente bajo.
Es el caso de algunas poblaciones interiores donde se pueden encontrar casas de pueblo por menos de 50.000 euros. Aquí, quizá el 10% se quedaría corto.
Otro ejemplo.
Imagina que, desde el momento del contrato de arras hasta la firma de la Escritura Pública, solo pasarán unos pocos días.
Es una situación poco común, pero pasa. Y no es raro que se adelanten cantidades más próximas al 5 % o al 7 % del precio total de la vivienda.
Nuestra recomendación es que siempre cuentes, como mínimo, con el 10 % para las arras. Si es menos, mejor. Y si es más, seguro que podéis llegar a un acuerdo.
Esperamos que ahora tengas un poco más claro qué es y para qué sirve un contrato de arras. Si te ha quedado alguna duda, puedes escribirnos en la sección de comentarios. Siempre contestamos.
Hasta la próxima.
