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Comprar para alquilar en 2021: ¿La inversión de moda?

7 Jul, 21

Los bancos, mejor dicho, los depósitos bancarios, ya no son lo que eran.

 

Durante años, para un ahorrador medio, dejar su dinero a plazo fijo, sin apenas riesgo y a cambio de un interés aceptable, tenía todo el sentido del mundo.

 

Pasaba el tiempo, los ahorros aumentaban, la rentabilidad también, y todos (más o menos) contentos.

 

Pero las cosas han cambiado, y eso ha hecho que muchos de esos mismos ahorradores busquen ahora otras formas de hacer crecer su dinero.

 

Y por suerte para todos, las hay.

 

Hoy, gracias a la tecnología, cualquiera de nosotros puede convertirse en accionista de empresas multimillonarias, comprar criptomonedas, invertir en oro, antigüedades o arte.

 

El problema con este tipo de inversiones, es que tienen algo que el depósito en el banco no tenía. ¿Una rentabilidad desproporcionada? A veces sí. Pero, sobre todo, un riesgo difícil de asumir para un ahorrador que se juega su propio dinero.

 

Y ahí es donde la opción de comprar una vivienda para alquilarla gana terreno. Veamos por qué.

 

Comprar para alquilar: la inversión que gusta por igual a grandes inversores y particulares

No es ningún secreto: Las grandes fortunas apuestan por este tipo de inversión.

 

A nuestro entender, eso tiene una parte buena y una parte mala.

 

La buena es que si fuera una mala inversión, no lo harían.

 

La mala es que puede parecer que hace falta disponer de una gran cantidad de dinero para ello. O dicho de otra forma, que es cosa de ricos. 

 

Nada más lejos de la realidad. El mercado inmobiliario en España es global y, gracias a internet, puedes encontrar oportunidades acorde a tus posibilidades, en tiempo real y desde tu teléfono móvil.

 

Por ejemplo, en Grupo Rubisán tenemos clientes que nos compran desde otras partes de España. 

 

La razón es sencilla: Elda y Petrer son dos de las ciudades más baratas para comprar casa, y el alquiler es muy rentable.

 

¿Qué tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda para alquilar?

Es más fácil que nunca, pero no por eso se debe hacer de cualquier manera. Hay algunas cosas que debes tener en cuenta antes de empezar, sobre todo si es tu primera vez.

 

En primer lugar, es muy importante que diferencies tu vivienda familiar de la vivienda que vas a comprar como inversión.

 

¿Qué queremos decir con eso?

 

La vivienda familiar suele tener un alto componente emocional. 

 

Hemos vivido en ella durante años acumulando experiencias personales, y eso puede llevarnos a sentir un fuerte apego por ella, algo que no es nada recomendable a la hora de explotarla como vivienda de alquiler.

 

Por el contrario, la casa o el piso que compres exclusivamente para alquilar, te resultará más fácil considerarlo como un producto comercial. 

 

Tiene potencial o no lo tiene, es rentable o no lo es… Esas son las preguntas que deberías hacerte.

 

También te va a ayudar mucho llevar a cabo un estudio de mercado antes de comprar.

 

Una vez hayas decidido el modelo de inversión idóneo para ti (hablamos de eso un poquito más adelante), será muy positivo que estudies la oferta y la demanda de la zona donde vayas a comprar.

 

Te pondré algunos ejemplos.

 

Imagina que compras un piso alto sin ascensor porque es muy económico, pero la mayoría de viviendas de la zona que están en alquiler, tienen ascensor.

 

Es posible que te cueste encontrar inquilinos, o que tengas que bajar mucho el precio para ser competitivo.

 

Otro ejemplo.

 

Compras un piso de 1 habitación en mal estado y te gastas un dineral en una reforma de lujo, pensando que así tendrás el “bombón” que todos querrán alquilar.

 

El problema es que estás en una zona de estudiantes, en la que los pisos que mejor se alquilan son los que tienen 3 o más habitaciones y que son para compartir.

 

Tu “bombón” tendrá problemas para encontrar a los inquilinos ideales.

 

Y eso nos lleva a otro aspecto a considerar: la reforma.

 

Es habitual encontrar buenas oportunidades en el mercado inmobiliario procedentes de herencias, en mal estado o, incluso, locales con posibilidad de cambio de uso.

 

Son interesantes, pero es importante que no te dejes llevar por su atractivo precio y hagas muy bien tus números. 

 

Algo que te puede resultar muy útil, es contar con el asesoramiento de alguien experto en reformas que te ayude a tomar la mejor decisión de compra posible.

 

· Lectura recomendada: 7 errores que todo el mundo debería evitar antes de empezar una reforma

 

Los 3 modelos más rentables: ventajas y  desventajas

 

 

Antes mencionábamos la importancia de elegir un modelo de inversión que se ajuste a tus posibilidades.

 

Seguro que hay alguno más, pero hemos querido centrarnos en los 3 más habituales entre particulares e inversores profesionales.

 

Veamos cada uno de ellos.

 

Alquiler convencional

Compras un piso o una casa, actualizas o reformas (dependiendo de su estado) pensando en  inquilinos de larga duración.

 

Suele ser el modelo escogido por la mayoría de pequeños y medianos ahorradores, y tiene varias ventajas:

  • Facilidad para encontrar pisos y casas a precio de mercado.
  • Ingresos estables. 
  • Alta demanda (según zona).
  • Posibilidad de contratar seguros contra impago. 
  • Mantenimiento moderado.

 

Y algunas desventajas:

  • Riesgo de impago.
  • Alta competencia (según zona).
  • Limitaciones para vender la vivienda durante la vigencia del contrato (será difícil enseñar la propiedad a posibles compradores mientras esté habitada).

 

Te dejamos algunos trucos para que este modelo de inversión te de, sobre todo, alegrías:

  • Estudia bien el mercado de la zona para escoger un producto que tenga demanda.
  • Calcula bien los gastos fijos (comunidad, hipoteca, fondo para imprevistos…) como parte de tu estudio de rentabilidad.
  • Contrata siempre un seguro contra impago de alquiler. 
  • Asegúrate de que los inquilinos contraten un seguro de vivienda. 
  • Comprueba siempre la solvencia de los inquilinos antes de firmar el contrato.

 

 

Alquiler vacacional 

Una opción realmente interesante si decides invertir en una gran ciudad o en una zona de interés turístico. 

 

Puedes comprar una vivienda convencional que cumpla las condiciones necesarias para obtener una licencia turística, o buscar viviendas que ya dispongan de ella. 

 

Este modelo es más común entre inversores con algo de experiencia, ya que tiene algunas particularidades que lo hacen un poco más complejo de gestionar.

 

Sus ventajas:

  • Rentabilidad superior al alquiler convencional.
  • Posibilidad de disponer de la vivienda cuando lo necesites ya que los contratos son de corta duración.
  • En la mayoría de los casos, una vivienda con licencia turística tiene un valor de mercado más alto, lo cual te podría beneficiar si más adelante decidieras vender.

 

Y las desventajas:

  • Mantenimiento constante. Una vivienda destinada a uso turístico, tiene que estar siempre en perfecto estado.
  • Gestionar una vivienda turística implica hacerse cargo del marketing, de la recepción de los huéspedes y de ofrecer todos los servicios que quieras incluir. Por suerte, puedes contratar empresas especializadas en ello. No olvides incluirlo en tu cuenta de gastos a la hora de medir la rentabilidad.

 

Algunos consejos:

  • Es fundamental que conozcas la legislación en cuanto a alquiler turístico de la zona en la que quieres comprar para alquilar.
  • Tener una vivienda turística es un negocio. Asegúrate de disponer del tiempo necesario para gestionarlo adecuadamente.
  • Ten en cuenta la convivencia con el resto de vecinos. Procura que tu piso turístico no se convierta en un problema para ellos.
  • Siempre que sea posible, compra la vivienda sin licencia y trata de obtenerla tú. Suele ser un proceso más lento y complejo, pero tu inversión será mucho más rentable a largo plazo.
  • Asesórate con profesionales.

 

Cambio de uso y alquiler

Y así llegamos al último modelo, cada vez más habitual entre particulares e inversores debido a su alta rentabilidad: Compras un local para alquilarlo como vivienda.

 

Buscarás un local,  a ser posible en una zona no comercial, con la idea de transformarlo en una vivienda legal y alquilarlo como tal.

 

Es una alternativa realmente interesante porque consigues reducir el importe de compra, pero el precio de alquiler no tiene por qué ser inferior al de cualquier otra vivienda convencional.

 

Estas son las principales ventajas de este modelo:

  • Precio de compra del inmueble más económico.
  • En algunas zonas, la oferta de locales en venta es superior a la oferta de viviendas.
  • Alta rentabilidad

 

Y algunas de sus desventajas:

  • No siempre es posible cambiar el uso de un inmueble escriturado como local.
  • El proyecto de transformación suele ser más largo que la reforma de una vivienda.
  • Los bancos conceden hasta el 60% del valor de tasación para la compra de un local, mientras que en una vivienda podemos obtener hasta el 80%. Como inversor, deberás disponer de más recursos para hacer frente a la compra.

 

El mejor consejo:

  • Mientras que para comprar y alquilar una vivienda convencional, te recomendábamos contar con asesoramiento profesional, para un cambio de uso, eso es algo imprescindible. 

 

Conclusión

Comprar para alquilar es una inversión interesante por muchas razones.

 

Al comprar un inmueble estás adquiriendo un bien que siempre va a estar ahí físicamente. Sabemos que puede aumentar de valor, y también descender. Pero nunca va a desaparecer.

 

Te hablábamos del apego y de lo negativo que puede ser para ti si decides invertir en vivienda.

 

La razón es sencilla: si el mercado cambia y no sientes apego por tu patrimonio, te resultará mucho más fácil tomar ciertas decisiones. Si la mejor opción es vender, pues se vende.

 

Como ves tienes varios modelos de inversión entre los que elegir. Algunos conllevan más riesgo, pero también son más rentables.

 

Otros te proporcionarán estabilidad, pero son menos lucrativos.

 

Aquí, para ganar, tienes que ser muy consciente de tus posibilidades y del modelo de inversión con el que te sientes más a gusto.

 

Y, sobre todo, no lo hagas todo por tu cuenta. Al menos no la primera vez.

 

En Grupo Rubisán tenemos amplia experiencia en reformas, cambios de uso y compra de viviendas para alquilar.

 

Así que, si estás pensando en Elda o Petrer para invertir, no dudes en llamarnos. Sin compromiso. Seguro que podemos resolver muchas de tus dudas. Después decides.

 

Si no, habla con tu inmobiliaria de confianza, con la arquitecta que tiene un despacho en tu barrio o con tu amigo el inversor que ya ha pasado por todo esto.

 

Pregunta, infórmate, no tengas prisa. No es una carrera. 

 

Hasta la próxima.

Si quieres vender, comprar, o reformar tu casa, contacta con nosotros

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