Poner en alquiler una vivienda no es nada complicado.
En menos de diez minutos puedes publicar un anuncio de tu casa en páginas como Wallapop o Mil Anuncios.
En apenas una semana puedes empezar a recibir visitas, y en 15 días estar firmando un contrato de alquiler (descargado gratis de internet) y entregándole las llaves a tu nuevo inquilino.
¿Y la fianza? Pues mejor te la quedas, por si acaso. No vaya a ser que después tengas problemas para recuperarla si la depositas en el organismo oficial de turno.
Y haciendo así las cosas, es como los alquileres suelen acabar mal.
Tienes razón al pensar que la situación puede parecer algo extrema, incluso cómica. Pero te sorprendería saber cuántos propietarios y propietarias siguen alguno de estos pasos para alquilar su propiedad.
Alguno, o todos.
Por esa razón hemos decidido escribir este artículo. Quédate hasta el final. Encontrarás respuestas a algunas preguntas que probablemente te hayas hecho si estás pensando en poner tu vivienda en alquiler y es tu primera vez.
Hay errores, y errores.
Por ejemplo, equivocarse al calcular el precio en un alquiler, es un error grave. Pero es mucho peor no revisar el contrato con un experto antes de firmar.
Tampoco es lo mismo hacer unas fotos regulares con el teléfono móvil, que dejar de ingresar la fianza atendiendo a la normativa de tu Comunidad Autónoma.
Como te decíamos, hay errores y Errores con mayúscula.
Veamos cinco de los más comunes y, sobre todo, cómo creemos que lo puedes hacer para alquilar sin complicaciones innecesarias.
Esperamos que te ayude.
Sabemos que, en muchos casos, se puede alquilar una vivienda sin invertir demasiado tiempo en preparar el anuncio, la descripción o las fotografías. Sobre todo en zonas, poblaciones o ciudades en las que la demanda es mucho más alta que la oferta.
Pero también sabemos que una vivienda bien presentada atrae más interesados y eso tiene una gran ventaja para ti: te permite elegir.
Poder elegir es clave cuando alquilas. No solo por un tema de solvencia (que trataremos un poco más adelante) sino porque vas a tener que mantener el contacto con tu inquilino durante los próximos meses, quizá años. Y si puedes elegir a alguien con quien te lleves bien y haya buena sintonía, pues mucho mejor.
También es importante que escojas bien en qué lugares anunciar tu piso.
Hay webs genéricas donde se puede promocionar desde ropa usada o un teléfono móvil, hasta una casa de 2.000 euros de alquiler. No es broma. Lo hemos visto.
No te vamos a decir que no lo hagas. Es tu casa y puedes anunciarla donde quieras. Faltaría más.
Pero ¿no crees que sería más efectivo aparecer en portales especializados?
Nosotros, basándonos en nuestra experiencia, podemos decir con seguridad que sí.
Así que, primer error, anunciar tu piso de cualquier manera.
¿Cómo lo puedes solucionar de forma sencilla?
Primero, elige dónde anunciarte. Nuestra recomendación es que lo hagas en portales inmobiliarios especializados.
Si tienes dudas sobre cómo funcionan o cuál escoger, puedes echar un vistazo a nuestro listado de Los mejores portales inmobiliarios gratis para particulares.
Segundo, invierte en unas buenas fotografías.
Si alquilas a través de una inmobiliaria, asegúrate de que hagan buenas fotos.
Si decides hacerlo como particular, podrías plantearte la posibilidad de contratar a un fotógrafo profesional. La inversión valdrá la pena.
En último lugar, aunque no por ello menos importante, escribe una buena descripción para tus anuncios.
Habla de lo que no se ve en las fotos. Cuéntale a tus futuros inquilinos los beneficios de vivir en la zona y esos detalles que hacen que tu propiedad sea distinta a las demás.
No hace falta que escribas mucho. Solo intenta huir del típico “Se alquila piso de 2 dormitorios en zona céntrica y bien comunicado. Oportunidad.”
Ser arrendador se parece mucho a gestionar un negocio. Tienes un producto (vivienda) y unos clientes (arrendatarios) que te van a pagar a cambio de poder hacer uso de ese producto.
Siguiendo con la misma comparación, seguro que sabes qué pasa cuando un negocio ofrece un producto en mal estado a sus clientes. Se podría resumir en una sola palabra: problemas.
En Grupo Rubisán siempre, en todos los casos, recomendamos a nuestros clientes entregar sus viviendas en el mejor estado posible.
No estamos hablando de caras reformas ni de comprar muebles nuevos. Aunque hay casos en los que puede llegar a ser necesario, incluso rentable.
Nos referimos, por ejemplo, a reparar o sustituir lo que no funciona. Pintar también suele ser una buena idea.
Y no debe preocuparte la inversión. La recuperarás en poco tiempo. Lo importante es dejar muy claro en el contrato que la vivienda se debe devolver en el mismo estado en el que se entrega.
Respecto a los muebles, una de las preguntas que más nos hacen es sobre qué es mejor, alquilar con o sin.
Lo cierto es que no hay una única respuesta. Te lo explicamos con un ejemplo.
Imagina que tu vivienda encaja muy bien con estudiantes.
En ese caso, dejar los muebles que tengas puede ser una buena idea ya que, por norma general, es un perfil que prefiere instalarse rápido sin gastar mucho.
En cambio, si tu vivienda está más enfocada a familias, estas suelen disponer de sus propios muebles, por lo que ofrecer la oportunidad de alquilar la vivienda vacía te ayudaría a llegar a un mayor número de potenciales inquilinos.
Como ves, no hay una única respuesta. Dependerá del tipo de inquilino al que te quieres dirigir y del tipo de vivienda.
Resumiendo, el segundo error sería entregar la vivienda en mal estado y no tener en cuenta si se va a alquilar con o sin muebles.
La solución pasa por comprobar el estado de la vivienda, y reparar o sustituir lo que no funcione o esté en mal estado.
En cuanto a los muebles, es importante que pienses a qué inquilino le puede interesar tu vivienda, o la adecues al tipo de inquilino al que quieres llegar.
Ambas opciones son totalmente válidas.
No solo lo que pone en el contrato es importante, sino no lo que no pone, que en muchas ocasiones es lo que causa problemas más serios.
Si has decidido alquilar como particular, este es el mejor consejo que podemos darte: pide ayuda a un abogado o gestor con experiencia en temas inmobiliarios.
Lo siento, no vale el gestor que te lleva la declaración de la renta si no tiene ninguna experiencia en contratos de alquiler.
¿Y si alquilas a través de una inmobiliaria? Pide que te lo expliquen todo las veces que haga falta.
Es fundamental que entiendas a la perfección lo que estás firmando y que refleje de forma clara los acuerdos a los que te estás comprometiendo.
No bromeamos. Presta especial atención a esta parte.
Así que, tercer error, no prestar suficiente atención al contrato de alquiler, o confiarle la redacción a alguien sin experiencia.
Si sueles leer nuestros artículos, sabrás que damos mucha importancia a calcular bien el precio de venta de una vivienda.
En un alquiler, no es menos importante.
Dar con el precio justo tiene innumerables ventajas, algunas de ellas desconocidas para la mayoría de propietarios que alquilan por primera vez.
Por ejemplo, si el precio es demasiado alto, puedes perder la oportunidad de atraer a inquilinos con un perfil realmente solvente.
Suena contradictorio, ¿verdad? Parece lógico pensar que si el precio es alto, llegarás a inquilinos con mayor poder adquisitivo.
Lo cierto es que no suele ser así.
Los inquilinos que pueden aportar mejores garantías de pago, suelen buscar viviendas que cumplan al menos estas dos condiciones: un precio de mercado justo y que estén en buen estado.
Otra ventaja de acertar con el precio, es que alquilarás mucho más rápido y no tendrás que preocuparte por los problemas generados por tener una vivienda vacía.
Una ventaja más. Cuando un inquilino percibe que está pagando un precio razonable, acostumbra a ser más cuidadoso. La razón es sencilla: le interesa quedarse todo el tiempo que sea posible.
Estas son solo algunas de las ventajas de acertar con el precio. No hace falta decir que alquilar a un precio demasiado bajo, tampoco es buena idea.
Queda claro que, el cuarto error, es salir al mercado a un precio erróneo.
Tienes varias soluciones.
Una de ellas, solicitar una valoración a una inmobiliaria de la zona. La mayoría de agencias ofrecen este servicio de forma gratuita y, quién sabe, quizá alguna te guste y acabes dejándole tu piso para que lo gestionen.
No lo descartes.
Y vamos con el último error: no considerar la posibilidad de contratar un seguro contra impago.
Para empezar, las compañías son muy exigentes en cuanto a la solvencia del inquilino. Así que, si es bueno para ellos, seguro que es bueno para ti.
Por otro lado, un seguro, además de cubrir parte de los gastos en caso de impago, también puede llegar a indemnizarte en caso de destrozos o vandalismo. Dependerá del seguro y de las coberturas contratadas.
Y sí, el seguro lo tienes que pagar tú como propietario.
Importante:
OESA, el Observatorio Español del Seguro de Alquiler, detectó que, raíz del COVID19, se había producido un incremento en el número de propietarios afectados por falsos seguros de impago.
OESA preparó un decálogo con recomendaciones para prevenir este tipo de fraude que te dejamos en el siguiente enlace.
Un seguro de impago no es lo mismo que un seguro de vivienda.
Así llegamos a este importante error que hemos creído importante añadir a los 5 anteriores.
Seguramente sabrás que, como propietario, debes contratar un seguro multiriesgo del hogar a la hora de poner tu propiedad en alquiler.
No obstante, un extra de protección nunca viene mal.
Por eso, nuestra recomendación es que llegues a un acuerdo con el inquilino para que contrate un seguro adicional a su nombre.
De ese modo, ambos estaréis mucho más protegidos frente a cualquier imprevisto que pudiera surgir.
Poner en alquiler tu propia vivienda no tiene por qué ser algo complicado. Basta con seguir los pasos correctos.
Puede salir mal. No es ningún secreto. Pero si encuentras un inquilino solvente, creas una buena relación, alquilas a un precio justo y mantienes la vivienda en buen estado, no tiene por qué pasarte a ti.
Si tienes dudas, o si estás pensando en poner en alquiler una vivienda en Elda o Petrer, puedes contactar con nosotros de forma gratuita y sin compromiso. Te ayudaremos.
Hasta la próxima.
